嘉義西區透天,嘉義市透天,西區透天

央行去年9月祭出第7波信用管制後，5大房仲去年12月交易量均年減雙位數，房市明顯降溫。房仲業估計，全台9200家房仲恐將少掉1成以上；房仲公會全聯會理事長王瑞祺更指出，2025年房仲業整併潮可能發生在農曆年後。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨向中央社記者表示，綜觀2025年房地產市場表現，在種種政策壓抑，加上國際政經局勢不確定因素下，「成交量想放大並不容易」。

換言之，市場將因買賣雙方對價格認知有落差而出現膠著，加上2025年各家銀行持續緊縮銀根，「（房仲）恐怕會是相當難捱的一年」。

她說，對仰賴促成交易獲得服務費的房仲業者來說，恐怕會出現一波調整潮，特別是經營績效不佳、人員流失嚴重，且近2年才入市的小型業者影響最大；2025年恐怕將少掉1成以上的經營者。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，仲介看的是交易量，以目前房市交易量持續呈現低量，「今年329檔期將是關鍵，因為屬於房市風向球，如果（成交量）沒有起來，市場將會整理相當長一段時間。」

他認為，部分房仲在2025年年中可能會開始考慮去留，直接收掉店鋪，等房市好再開，或是採取換招牌方式降低管銷。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋也認為，交易量縮，部分房仲業收起來「是可能的」；不過葉凌棋表示，永慶房屋在2025年仍會繼續展店，將新增100至150家。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，截至2024年11月，受僱的不動產經紀人及不動產營業員人數超過7.5萬人，再創歷史新高；儘管業者數量激增，但市場交易動能卻有限。

她說，加上近期政府打炒房，銀行房貸水位警報尚未解除，「市場買氣持續低迷，僧多粥少的情況下，若這波低潮持續，確實不排除會出現房仲倒店、失業或轉職潮的可能。」

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也認為，過去多頭時期，房仲店家如雨後春筍般展店；「不過潮水退了，才知道誰在裸泳」，區域中難免會有店調整經營步伐，也算是市場自然汰弱留強的現象，「稱不上是倒店潮」。

東森房屋營運長胡淑惠受訪表示，雖大家都看壞2025年房市，但她反而認為是轉機，因購屋剛性需求仍強。她說，東森房屋2025年還是會持續展店，預計展店40至50家，「今年我覺得對房仲來說剛好是契機，盤整的過程中更能健全仲介市場。」

王瑞祺表示，央行2024年祭出第7波信用管制後，銀行對房貸放款轉趨保守，買方處於觀望態度，房仲平均成交量縮了3至4成，議價空間僅5%至8%。

他說，全台有9200家房仲，以目前成交量來看，「房仲業可能會比較辛苦，2025年將可能發生整併潮，時間約在農曆過年後。」

依照目前態勢來看，未來同業品牌間將有整併潮，以大吃小為主；房仲可能會採取的方式，包括某品牌間有加盟費，可能降低月費或是換招牌；或店與店之間合併，3家合成1家店，或是遷移店點，節省管銷；再來最壞狀況，「就是直接不做了」。

他指出，房仲業2025年可能關店多少家還無預估數字，以目前政策不是這麼明朗的狀況下，一旦量縮，房仲成交量會變少，惡性循換就可能會發生。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

第七波房市管制逐漸醞釀生效，根據住展雜誌調查數據顯示，10月北台灣房市成交表現陷入困境，平均每週成交僅1組，超過六成建案單週賞屋組數不到20組，慘況逼近2021年疫情三級警戒時期，甚至比升息與平均地權條例修法時更糟。住展雜誌發言人陳炳辰指出，建商對年底市場信心不足，指標案推案金額超過50億元的僅9案，其中破百億元大案僅1案。

根據調查，10月北台灣預售推案量達1,200億元，較上月略增，但主因為928檔期已排定案難以臨時取消，多數大型建案則選擇延後推案。陳炳辰表示，這波延推案量達2,000億元，包含台北市「吾雙」、新北市「新海城」，以及桃園市「悦讀伊頓」等重點案，其他案如「華固織幸」、「臥墨池」也受影響。

10月房市風向球僅45.3分，為今年3月以來最低，六大構成指標中，預售屋推案量增，議價率持平，其餘如新成屋戶數、來客量、成交組數等均呈衰退。購屋族對降價期望升高，但議價率已連續8個月在一成以內，買方雖不再追隨建商高開價格，卻仍未能有效拉低總價。

陳炳辰指出，房市景氣已陷入「黑暗期」，指標建案單週平均賞屋組數從過去30多組降至16組，成交組數從上半年每週4到5組縮減至僅1組，三分之一建案出現單週零成交紀錄。陳炳辰認為，由於全球經濟受美國總統換任及關稅政策改變等影響，房市不確定性加劇，預計最快也要到明年下半年，局勢才有望逐步回穩。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高房價限制民眾居住權益，內政部研議推出權利金取代買賣價格的使用權住宅，而觀察同樣沒有土地所有權的地上權住宅，以台北市為最主要推案地，不過近五年來台北市除了於2021年推出3案相對為多，2020、2022年則是一個地上權案都沒有，2023年有兩案，2024年僅1案，市場對這類產品興致相當淡薄。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，地上權案遭詬病不脫無法持有土地風險、貸款條件不佳、未來增值幅度有限、價值隨著年限遞減，還得繳交不少的地租等因素，要見量體多因大環境走強而分一杯羹，但都是個位數的差異，起伏不大。

價低量小、地段鍍金、小宅規劃 地上權保險法則

仍有特定建商十分鍾情地上權案，麗寶建設就在全台到處標下地上權推案，大將建設亦屬積極，之後在台北市中正區、大安區都會見其作品，持續挑戰票房毒藥在於如今地價、房價居高不下，地上權標案價碼較低，可有效反映在售價上，建商與買方兩造皆能壓低購置成本，以低價新案吸引買氣，便有機會創造獲利。

以僅推出一個地上權案的2024年來說，位於內湖區四期重劃區的「麗寶鵬程豐潤」，單價開在9字頭，比起內湖區新案價打了七五折；而2021年在古亭生活圈的「虹耀今采」與中正紀念堂周邊的「大將豐喆」，分別交易在單價8字頭與6字頭水位，對比當時該地的區域新案行情約打了六折，有一定吸睛效果，也透露出這類物件的市場價值。

除了價格外，地段、量體亦是地上權觀察重點，近年推出物件幾乎都有地段效益，也為國有地常見優勢，包括忠孝東區、大安森林公園、古亭、中正紀念堂等區域，同時博得建商與買方眼球，增添出手動機。案量方面在這幾年只有「大將名人巷」超過10億元，其餘皆低，建商謹慎標地推案，以免衍生賣壓。

而地上權物件常被作為投資出租用，因此如「麗寶鵬程豐潤」、「基泰大安」與「虹耀今采」均有不到20坪的小宅規劃，一方面壓低總價迎合市場，另一方面便是易於租賃創造投報，比方「虹耀今采」，招租廣告來到四、五萬元，換算投報率約3%，不少地上權案便以此方向訴求。

陳炳辰指出，住宅用地上權的低檔態勢預期難在短時間有所改變，更需注意中南部近年也見身影，相比大台北更不易在房價、地段、投報上發揮，展望負向。對比之下，商用地上權常見亮眼表現，不論是創高價的標售溢價，或是開發出指標商用產品的收益，皆與地上權住宅落差顯著，大顯兩樣情。

台北市近五年地上權住宅推案一覽

新北市身為全國人口最多的城市及直轄市，設籍人口已達404萬多人，其中林口過去被戲稱「林三淡」鬼城之一，隨著重大建設陸續到位，以及新興開發區、重劃區的進展，帶動人口增長，房價也早就不可同日而語，近期還有新預售案個案成交價創高價，引起網友們熱議。

據實價登錄統計，林口新建案成交價約58至59萬元。有PTT有網友以「當初買林口房子的人太有遠見了吧？」為題發文，表示林口以前就像南部，不僅房價低，也沒什麼東西，但不知為何近幾年有很多人住林口，房價也因此大漲，好奇「有沒有林口的八卦？」

不少網友分析林口房價迅速成長的因素，認為「早買房的都是賺」、「CP值高啊！所以國道塞爆，青埔房價差不多，但車程多15分鐘」、「林口社宅好之後入住人口大增，連帶商業活絡，不然之前都在緩跌」、「以前房價差不多，林口一舉甩開北大」、「林口工作機會多，這是其他重劃區沒有的」、「華亞就不少買家了」。

但也網友指出，林口有2大劣勢，包括塞車與潮濕的問題，「塞車和潮濕到爆」、「林口光是要進交流道就多不只15分鐘了吧！」、「塞爆，喜歡的就去住吧！」、「林口超鳥，又濕、人又多」、「霧都朦朧美」。

而馨傳不動產智庫執行長何世昌曾在臉書撰文指出，林口南側發展趨於成熟，新建案成交均價約每坪58萬元，與新莊市區不相上下，接下來林口在「新北國際AI+智慧園區」（工一市地重劃區）的推波助瀾之下，發力潛力仍強，建案售價普遍拉高，近A9的南側區域均價6字頭似乎唾手可得。

新北國際AI+智慧園區（工一市地重劃區）是受到矚目的產業亮點區塊，也是新北環境永續零碳產業的示範區，已於2024年6月完工，正在辦理區內公共設施移交接管。園區總面積為108公頃，產業用地面積約67公頃，聯外交通相當便利，除鄰近高速公路，透過交通改善工程，預計將105市道拓寬高架化，打通林口至八里的交通，並提供大型車輛進出林口工一替代路線，帶動產業發展及提高生活交通便利性，未來開發完成後，勢必可為新北及林口帶來產業、經濟的新氣象與能量。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年升息導致壽險收益門檻提高，不少業者 2024 年都出現賣樓交易，包括遠雄人壽保險，2024 年 9 月以 1.56 億元出售中正區「益群實業大樓」10 樓；南山人壽則於去年 1 月賣掉內湖「南山瑞光大樓」以及「南山利豐大樓」總計約進帳 47.89 億元，但金管會在 1 月調降保險業不動產收益率的計算標準，可望購置商辦底氣。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行自 2022 年升息，造成壽險業手中的不動產投資最低收益率從升息前的 2.095% 一口氣上升至 2.97%，已逼近 3%，難以符合法定標準，因此部分業者在 2024 年重新盤點資產，進一步「汰弱換強」。所幸金管會 2025 年 1 月調整保險業不動產收益率的計算標準，下降至 2.545%，對壽險業者壓力有明顯舒緩，對於在去年現金落袋的業者而言，在今年更有評估買進新商用不動產的底氣。

不過，壽險業不動產交易有出也有進，像是全球人壽去年 11 月，以 25.89 億元買下桃園大園區「東煒國際物流園區」廠辦；另外，壽險業者也看好台南的南科廠辦需求，去年 1 月，南山人壽以 11.88 億元購入新市區看西路 5 號廠房及土地，而台新人壽則以 14.5 億元取得永康區永科三路 19 號建物及土地。

第一建經研究中心副理張菱育觀察，由於近年雙北市不動產價格上漲，桃園及南部的工業廠房、土地價格，相對較容易達到投報門檻，尤其目前國內網路購物盛行，物流和倉儲市場的需求量增加，因此轉而將資金投入物流倉儲地產、商場，採用購入後回租或一部分分租、購入工業土地興建物流中心等方式，投報率約在 3-5% 上下，進一步獲得更穩定的長期租金收益。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

全球AI龍頭輝達（NVIDIA）將來台設立海外總部，各縣市搶破頭，目前市場傳出，最可能考慮已經設有研發中心的台北市。而房產業界更希望能夠複製「台積電宅」的經驗，打造出「輝達宅」，不過，台北市不動產仲介公會理事長蘇金城提醒，若輝達總部設於南港區，該區「租售比」恐再飆高，將扭曲市場的正常機制。

蘇金城表示，輝達海外總部最後花落誰家，還有待執行長黃仁勳最後拍板定案，房市相關投資若是太早押寶，須謹記投資一定有風險，最怕複製「台積電宅」美夢沒做成，反而複製龍潭台積電不來的噩夢。

蘇金城表示，輝達是屬高科技產業，又是跨國大廠，設立海外總部除了要符合其提出的選址最少3公頃、低密度建築、建蔽率大等3條件，合法土地使用分區及產業聚落都是不可少的考量點。以此來看，台北市就只有4個地區最適合這些條件，南港、內湖、北投及士林（北士科）。

目前內科已難找到大面積素地，北士科交通較不便已經被排除，因此市場聚焦南港地區兩塊地，「南港調車場」以及「台電CR-1都更案」，後者更距離輝達新研發中心只有750公尺，已被市場點名是最適合的總部地點。

蘇金城指出，若單以台北市各行政區房屋租售比這個指標來看，南港區為台北市最不適合設立總部的地點。他分析，2024年南港區的房屋租售比（房價／月租金）高達607，意味著在此地投資房屋出租要50.6年才能回本，遠遠高出國際認定的合理租售比標準200至300，若輝達再將總部設於南港地區，租售比恐怕還會再行飆高，恐會扭曲市場的正常機制。

不過蘇金城表示，南港地區越來越適合自住客進住，除了目前有三鐵共構的交通優勢，未來基隆捷運也是從南港站拉出去之外，生活機能也是越來越完善，延宕多時的南港三井LaLaport大型購物中心日前傳出3月20日就即將開幕，南港越來越有台北市新東區的架式。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2024年台灣十大建商排名出爐，依序為寶佳、興富發、富宇、國泰、元利、中悅、遠雄、愛山林、聯聚及豐邑，總推案金額高達7,541億元！

雖年減4%，但個案數與戶數雙雙創下歷史新高，分別增長47%與21%。這份榜單反映出建商市場策略與區域經濟動能的快速變化。

「台中幫」為何能挑戰「北霸主」？

北部建商長期主導市場，但今年榜單中，台中建商如富宇、聯聚、豐邑首次在榜單中展現實力，特別是聯聚建設，憑藉西屯七期重劃區「聯聚玉衡大廈」及「聯聚理安大廈」等豪宅項目成功突圍，成為中部房市成長的代表。

這反映出隨著中部產業經濟升溫，台中已成為不可忽視的房市新勢力。

今年的房市主調為何是「大者恆大」？

隨著央行持續打炒房及資金管控收緊，小型建商面臨生存壓力，市場逐步走向「大者恆大」格局。例如寶佳以「案海戰術」稱霸，單北台灣地區就推出50個案，挹注1,100億元供給，成為全台推案龍頭；而興富發則在台中、淡水等地推出數千戶大案，總銷金額首破千億，刷新紀錄。

高端豪宅市場有何突破？

國泰與元利等建商在高端豪宅市場表現亮眼。國泰於台南永康重劃區推出「國泰仰睦」，單價逼近5字頭，仍創下熱銷佳績；元利則以台北文山區「四季莊園」吸引500多筆交易，平均行情站穩百萬大關，成為市場焦點。

豪宅項目的成功顯示，高端市場仍具極大吸引力。

房市未來走勢會如何？

591新建案分析指出，去年金龍風暴導致部分推案延後，今年上半年將迎來一波遞延釋出潮，然而，下半年若央行持續管制，房貸壓力未解，市場樂觀情緒恐降溫，屆時推案量或將縮減，市場將更趨謹慎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高房價壓力下，「小宅」逐漸成了雙北購屋趨勢，其中雙北市近5年25坪以下小宅交易量，又以大同區跟三重區小宅交易占比增長最快，成為雙北小宅化最有感的行政區。

師傅忙著裁切大理石紋路的碳晶板，準備來為小宅進行軟裝工程，9坪空間巧秒隔出2房 、廚房、衛浴、衣帽間，麻雀雖小但五臟俱全。不過現在像這樣子25坪以下的小宅，可是非常夯。

房屋公司執行長Eason：「老房子使用空間比較實在，然後租金相對新房子來說也便宜很多，以這樣來說其實小家庭就滿適合的。」

以這間小宅來說隱身在大同區屋齡超過40年的大樓裡，不只鄰近捷運站，周邊又有迪化街商圈，生活機能便利。

房屋公司執行長Eason：「像中山區、大同區小宅比例很多，因為本來在建物40年前或30幾年前的規劃就有很多這種一層戶數很多，但都是小坪數規劃為主。」

危老都更效益加持，再加上建商轉向小坪數低總價建案，讓北市大同區小宅占比從2020年開始逐年攀升，位居全台北市第一，其次則是富有文清氣息的中山區。

再轉到新北市三重區，去年1到10月小宅占比逼近45％位居新北第一，而泰山、土城房價親民，也成為不少首購族買房熱門區域。

民眾：「現在的房子就都很小，但是就還是買不起，市中心太小而且比較老舊，現在的人可能會比較想住新一點的地方。」

房市專家顏博志：「過一條忠孝橋就是雙子星了，所以三重主要也是受惠於雙子星的議題，那再來三重最近有一些新興的重劃區，那台北市有一些年輕人，可能買不起台北市的話，可能就會往新北市的三重。」

畢竟營建成本高漲的時代下，小資族口袋不夠深，為了一圓買房夢只得退而求其次，雙北小宅化儼然從蛋黃區蔓延到蛋白區。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

雖少子化嚴重，但台中市近年人口不減反增，其中北屯區人口增加速度最快，也使得位於北屯新興區的機捷特區快速發展，更帶動房地產漲勢，根據分析，機捷特區環74沿線近3年內漲幅達65％，近5年內建商推案量達8000多戶，在新興重劃區中首屈一指。

根據內政部全球人口資料庫統計，台中市北屯區每月淨遷徙人數在29個行政區中遙遙領先其他區，目前該區人口數達31.02萬人，也是中部地區人口數最多的行政區；而北屯區中，位於機捷特區的舊社里近年人口數增加速度令人咋舌，該里人數從2020年的7565人，到2024年已達1萬8201人，其中年輕族群更占了7成。

人口數快速增加也帶動區域商業發展，機捷特區內包括匯豐銀行、康是美、燦坤、大地商場、中聯百貨等指標商家目前都已進駐，其中商業區與特商區的比例達20％，遠高於一般重劃區的3至10％，再加上交通建設發展，區內有北屯總站、舊社站和松竹站，另有12條聯外道路工程推動中，使得該區持續吸引鄰近的潭子、太平等區人口移入。

人口增加及商業發展、交通建設皆帶動房市，根據房仲業業者最新統計，占地103公頃的機捷特區大樓數在2021年僅12棟，到目前區內大樓已有32棟，近5年推案量達8063戶，房價也從2021年每坪單價33.1萬元，到2024年每坪單價已達54.5萬元，漲幅1.65倍。

業者也說，北屯區幾乎成為台中市最具潛力的熱區之一，目前機捷特區住宅區開發率達81％、商業用地開發超過5成，未來隨著巨蛋等建設到位，更鞏固其黃金生活圈地位。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

為促進異業結合，鼓勵民間參與指定產業地上權招標，財政部修正國有非公用土地設定地上權作業要點，以長照為主的指定產業地上權除了權利金較一般地上權少1成，本次修法也大幅放寬投標人資格。

財政部表示，過去投標人必須是社會、文化、教育、慈善、救濟團體且屬公共福利或慈善救濟等非營利事業，修改後，只要符合地上權招標資格，且興辦公共福利或慈善救助事業，都可適用較低的權利金成數底價規定。

一般地上權權利金底價大約是市價的3成到7成，財政部指出，指定產業地上權的權利金底價則會低於市價的2成到7成。今年財政部也再針對長照辦理指定產業地上權招標，時間預計落在第二季。

財政部強調，指定產業地上權主要是配合國家政策，因而提供較低的權利金底價，且有別於一般地上權是以超過底俱的最高價得標，指定產業地上權是採最有利標，以防杜外界對政府可能低租土地、助漲炒房的疑慮。

除了指定產業地上權，本次財政部也一併修法增訂分戶轉讓的無償委託管理契約受託人，得在一定條件下申請終止契約機制，但不溯及既往，也就是該規定2013年上路至去年底得標者都不適用退場機制。

財政部是在2013年增訂，一般公開招標設定地上權案的地上權人，辦理地上建物一部分連同應有地上權持分讓與他人（分戶轉讓）時，應與國產署所屬分署簽訂無償委託管理契約，負責各受讓人應繳納地租的收繳等管理事宜。

舉例來說，建商如得標住宅用的國有地地上權並興建房屋出售給民眾，每年應付的相關權利金和地租等，應由該建商負責向住戶收取。由於先前該規定沒有退場機制，等於建商須等70年地上權租約消滅後，才能解除相關工作。財政部表示，本次修改法規後，後續得標者只要完銷且執行管理滿五年，可申請終止無償委託管理契約。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】